6 мифов о праве собственности в Испании.

6 МИФОВ О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ В ИСПАНИИ

Вот шесть распространённых мифов, с которыми я регулярно сталкиваюсь в своей практике.

МИФ №1

«Это моя квартира, поэтому я всегда имею право войти в неё».

Логика кажется очевидной: «Я собственник. Значит, я могу войти в свою квартиру в любой момент».

Но право собственности не даёт такого неограниченного права.

Например, если недвижимость незаконно занята и фактически используется как morada — место, где человек осуществляет свою частную жизнь, — собственник не может самостоятельно войти в помещение, поменять замки или вынести вещи только потому, что квартира принадлежит ему.

Более того, незаконное проникновение в чужую morada может повлечь уголовную ответственность. Поэтому попытка «самостоятельно восстановить справедливость» может повлечь для самого собственника даже уголовно-правовые последствия.

То же самое касается аренды. Иногда в договоры включают условия, которые якобы позволяют собственнику периодически входить в сданное жильё для проверки его состояния. Но сам факт того, что квартира остаётся вашей собственностью, не даёт вам свободного доступа в жильё арендатора, и если арендатор не захочет давать вам доступ, он имеет на это право.

Собственность сохраняется за вами. Но право человека на неприкосновенность его жилища тоже защищено законом.

МИФ №2

«Это моя квартира, поэтому я могу делать в ней любой ремонт».

Не всегда.

В зависимости от характера работ могут потребоваться административные разрешения, а также необходимо учитывать правила Comunidad de Propietarios.

Например, при изменении планировки, объединении или разделении объектов, закрытии террасы, вмешательстве в конструктивные элементы или изменении внешнего вида здания недостаточно сказать: «Это всё моя собственность».

Закон о горизонтальной собственности устанавливает ограничения на изменения, которые могут затронуть безопасность здания, его структуру, внешний вид или права других собственников. Для ряда изменений, в частности разделения или объединения объектов, кроме соответствующих административных разрешений могут потребоваться также решения ТСЖ.

Поэтому до начала серьёзного ремонта нужно проверить не только градостроительные требования, но документы и правила Comunidad de Propietarios.

МИФ №3

«Недвижимость - это моя частная собственность, поэтому Comunidad de Propietarios не может влиять на ее использование».

На первый взгляд всё логично: «Comunidad занимается общими зонами, а моя квартира — это моё дело».

Но в действительности использование частной собственности в многоквартирном доме тоже может быть ограничено законом, уставом и решениями Comunidad, особенно когда речь идёт об общих элементах, правах других собственников или определённых видах деятельности.

Например, это может касаться установки кондиционера на фасаде, закрытия террасы или изменения внешнего вида здания.

Особенно важно это учитывать инвесторам, приобретающим недвижимость для туристической аренды. С недавних пор для осуществления соответствующей туристической деятельности в квартире требуется предварительное разрешение Comunidad de Propietarios, а Comunidad при соблюдении установленных законом требований может ограничить, обусловить или запретить такую деятельность.

Поэтому возможность использования квартиры в качестве туристического объекта стоит проверять до покупки, а не после.

МИФ №4

«После покупки квартиры старые долги Comunidad остаются на предыдущем собственнике».

Это опасное заблуждение, особенно при покупке инвестиционной недвижимости.

Покупатель может думать: «С момента покупки я плачу свою cuota, а всё, что было до меня, — проблема продавца».

Это не всегда так. Закон предусматривает, что новый собственник отвечает самой приобретённой квартирой по задолженности предыдущего владельца перед Comunidad — за текущий год и три предыдущих календарных года.

Именно поэтому перед покупкой необходимо проверять не только Registro de la Propiedad, но и состояние расчётов и задолженнотей с Comunidad.

МИФ №5

«Я принял у застройщика квартиру с дефектами, значит, уже ничего не могу сделать».

Это распространённое заблуждение: «Я подписал приёмку, получил ключи — значит, принял квартиру такой, какая она есть».

На самом деле сама по себе приёмка не лишает собственника права требовать ответственность за строительные дефекты.

В зависимости от их характера закон предусматривает разные гарантийные сроки:

10 лет — для дефектов, затрагивающих конструкцию и устойчивость здания;

3 года — для дефектов, которые влияют на пригодность жилья для проживания;

1 год — для дефектов отделки и завершения работ.

Сроки начинают отсчитываться с момента приёмки объекта. При этом после обнаружения ущерба также нельзя откладывать обращение: закон устанавливает двухлетний срок для предъявления соответствующих требований.

Поэтому если после покупки новостройки появляются трещины, протечки или другие недостатки, не стоит просто принимать ответ застройщика: «Это нормально».

То, что вы приняли квартиру, ещё не означает, что вы приняли на себя все её строительные дефекты.

МИФ №6

«Это моя квартира, поэтому я могу сдавать её кому угодно и на любых условиях».

Собственник имеет право распоряжаться своей недвижимостью, в том числе сдавать её в аренду. Но договор аренды жилья регулируется законом, и далеко не все условия можно определить исключительно по желанию собственника.

Например, если речь идёт о жилье для постоянного проживания, важно знать правила обязательного продления договора: при договоре на срок менее пяти лет — или менее семи лет, если арендодатель является юридическим лицом, — арендатор при соблюдении своих обязательств имеет право на ежегодные продления до достижения соответствующего минимального срока.

Поэтому даже если собственник написал в договоре более короткий срок, это не всегда означает, что по его истечении арендатор обязан немедленно освободить квартиру.

А если арендатор перестал платить, собственник также не может просто поменять замки и самостоятельно выселить его.

Право собственности не отменяет закон, регулирующий отношения между арендодателем и арендатором.

В заключение

Большинство проблем с недвижимостью становятся дорогими не в тот момент, когда возникает конфликт. Они становятся дорогими раньше — когда собственник принимает решение, будучи уверенным: «Это моя недвижимость, значит, я могу делать что хочу».

Проверить документы Comunidad до покупки. Выяснить возможность туристической аренды до приобретения инвестиционного объекта. Проверить юридические последствия перепланировки до начала ремонта. Не игнорировать строительные дефекты. Внимательно проверять задолженности Comunidad. И не пытаться самостоятельно решать конфликт с оккупантом или арендатором.

Потому что право собственности — это не право делать всё, что хочется. Это право, которым нужно уметь правильно пользоваться и, когда необходимо, защищать.